Questa domanda ha due versioni, e la risposta è la stessa vista da lati opposti. Un inquilino chiede quanto costa affittare una casa in Italia perché vuole sapere quanto pagherà. Un proprietario se la pone perché quello che paga l’inquilino è la riga di ricavo del suo immobile. Stesso numero, segno diverso.
Quello che rende difficile rispondere con una cifra sola è che in Italia il canone non si forma a livello nazionale. Si forma su tre variabili — microlocalizzazione, tipo di contratto e calendario — e ciascuna può spostare l’importo mensile più di quanto lo separi una regione italiana dall’altra. Un bilocale a 400 metri dal lungolago di Salò e lo stesso bilocale due chilometri nell’entroterra non sono sullo stesso mercato, pur condividendo il CAP.
Questo articolo scompone il numero nelle sue parti, così da poterlo costruire su un immobile specifico invece di cercare una media che non esiste.
Variabile uno: è il contratto a fissare il tetto
L’Italia non ha un solo mercato della locazione. Ne ha diversi, giuridicamente distinti, e scegliere il contratto sbagliato è il modo più frequente in cui un proprietario lascia sul tavolo reddito — o flessibilità.
Canone libero (4+4). La locazione residenziale di mercato: quattro anni, rinnovati automaticamente per altri quattro. Il canone è quello che il mercato sostiene, ed è quindi l’opzione a lungo termine con il tetto più alto. Il contrappeso è la durata: otto anni sono un impegno lungo su un immobile che si potrebbe voler vendere o utilizzare.
Canone concordato (3+2). Il canone è calmierato dagli accordi territoriali negoziati in sede locale tra associazioni della proprietà e degli inquilini, quindi la cifra lorda è più bassa del canone libero. In cambio porta un’aliquota agevolata di cedolare secca e una riduzione dell’IMU. In diverse città il risultato netto dopo le imposte è competitivo con un canone libero più alto: per questo il confronto va fatto sul netto, non sul lordo.
Contratto transitorio. Da uno a diciotto mesi, a fronte di un’esigenza temporanea documentata. Utile per trasferimenti e distacchi di lavoro, e mantiene l’immobile disponibile.
Locazione turistica breve. Sotto i 30 giorni, con prezzo a notte e non a mese. È un’altra attività, non una variante della stessa — se ne parla più avanti.
Cosa significa per un investitore: la domanda non è mai solo “quanto canone posso ottenere”. È “quanto canone, per quanto tempo, a quale aliquota, con quanta parte dell’anno ancora disponibile”. Sono questi quattro numeri insieme la risposta vera.
Variabile due: microzona, non regione
Le medie regionali sono quasi inutili per prezzare un immobile specifico. In Italia il canone si muove su distanze di centinaia di metri: prossimità al lungolago o alla spiaggia, raggiungibilità a piedi del centro storico, presenza dell’ascensore, piano e vista, posto auto e — nei mercati turistici — quanto bene l’immobile si fotografa.
È per questo che l’Agenzia delle Entrate pubblica i valori di locazione per comune e microzona, non per provincia. La banca dati OMI fornisce le forbici ufficiali di €/m² al mese per la locazione residenziale, aggiornate semestralmente, ed è l’unica fonte pubblica gratuita abbastanza granulare da avere valore su un indirizzo reale. Si parte da lì, poi si corregge per le caratteristiche specifiche dell’unità.
Per la direzione del mercato più che per il livello, il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni di Banca d’Italia riporta trimestralmente quello che gli agenti osservano sia sulle compravendite sia sui contratti di locazione.
Variabile tre: il calendario, dove l’affitto breve cambia l’aritmetica
La locazione breve non è una locazione lunga a prezzo più alto. È un prodotto diverso con una struttura di costi diversa, e l’unico modo onesto di confrontarli è al netto di tutto.
Il lato ricavi è effettivamente più ampio. Nel 2025 l’Italia ha registrato circa 535 milioni di presenze, con i visitatori stranieri al 55,3% del totale, e le prenotazioni tramite piattaforme digitali sono quasi raddoppiate tra il 2018 e il 2024, secondo le statistiche sul turismo dell’Istat. In un mercato a stagione lunga quella domanda è reale e prenotabile.
Anche il lato costi è più ampio, ed è qui che quasi tutti i proprietari alle prime armi sbagliano le proiezioni:
- Commissioni di piattaforma su ogni prenotazione
- Pulizie e biancheria tra un soggiorno e l’altro
- Utenze, a carico del proprietario e non dell’inquilino
- Manutenzione e sostituzioni più frequenti — un immobile che cambia ospite 40 volte l’anno invecchia più in fretta di uno con un inquilino solo
- Sfitto, che è strutturale e non eccezionale: anche un calendario forte ha infrasettimanali vuoti ad aprile
- Tempo di gestione, che è un costo reale sia che lo si paghi a qualcuno sia che no
Un confronto lavorato
Le cifre che seguono sono ipotesi illustrative, non dati di mercato: vanno sostituite con i valori OMI e con tariffe reali per il proprio indirizzo. Conta la forma del risultato, non i numeri.
Prendiamo un bilocale di 90 m² in una località lacustre a stagione lunga.
| Locazione 4+4 | Affitto breve | |
| Ricavo lordo | €1.100/mese → €13.200/anno | €180/notte × 140 notti → €25.200/anno |
| Costi operativi diretti | Bassi — soprattutto manutenzione straordinaria | Commissioni, pulizie, utenze, materiali di consumo |
| Rischio sfitto | Un inquilino, un rischio | Distribuito sul calendario |
| Uso dell’immobile | Nessuno per 8 anni | Disponibile in bassa stagione |
| Carico gestionale | Minimo | Continuo |
Il ricavo lordo quasi raddoppia. Il netto no: il divario si restringe parecchio una volta tolti i costi operativi, e si restringe ancora se l’immobile è gestito male. Ciò che separa davvero le due colonne non è la tariffa per notte. È l’occupazione nella stagione di spalla, e l’occupazione è un esito gestionale, non una caratteristica dell’immobile.
Questa è la risposta vera a quanto rende affittare una casa in Italia: l’immobile fissa il tetto, la gestione decide quanta parte di quel tetto si raggiunge.
Cosa va tolto dal lordo
Prima di confrontare qualunque cifra lorda con un’aspettativa di rendimento, vanno sottratti:
- IMU, dovuta sugli immobili diversi dall’abitazione principale
- Spese condominiali, dove previste
- Manutenzione ordinaria e rinnovo periodico degli arredi
- Imposte sul reddito. Le locazioni lunghe possono optare per la cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria, con aliquota ordinaria e aliquota agevolata per i contratti a canone concordato. Gli affitti brevi hanno un proprio regime sostitutivo, con aliquota che dipende dal numero di immobili concessi in locazione. Le aliquote cambiano con la legge di bilancio: la posizione aggiornata va confermata con un commercialista prima di costruire qualsiasi modello.
I proprietari non residenti sono tassati in Italia sul reddito da locazione di fonte italiana, indipendentemente da dove vivono. Il nostro team di servizi amministrativi e legali segue registrazione dei contratti, adempimenti fiscali, registrazione del CIN e rapporti con gli enti locali per i proprietari che non si trovano in Italia.
Un adempimento che non è opzionale: ogni immobile affittato a turisti in Italia deve possedere ed esporre il CIN (Codice Identificativo Nazionale), rilasciato tramite la banca dati nazionale delle strutture ricettive del Ministero del Turismo. Le piattaforme lo richiedono.
Come Dimora Realty trasforma un canone in un rendimento
È nello spazio tra lordo e netto che lavoriamo.
Il servizio di valutazione immobile prezza un immobile specifico su comparabili reali e su un rendimento modellato: così il canone su cui si costruisce il piano è verificato, non stimato da un portale. La consulenza e investimenti immobiliari lavora la decisione un livello più su — se produca un netto migliore la locazione lunga, quella breve o un calendario misto — prima dell’acquisto e non dopo.
Poi è il property management a farla funzionare: pricing e calendario, gestione di ospiti e inquilini, coordinamento di pulizie e manutenzione, e tutto il livello degli adempimenti. E quando è il tetto stesso a fare da vincolo, la ristrutturazione e construction management lo alza: nei mercati di affitto breve un intervento mirato muove insieme la tariffa per notte e l’occupazione di spalla, e i due effetti si compongono.
Abbiamo sede sul Lago di Garda e gestiamo immobili su quel mercato in prima persona: per questo i nostri numeri su quell’area vengono da un portafoglio reale e non da un report.
Questo articolo è una panoramica generale, non una consulenza legale, fiscale o di investimento personalizzata. Canoni, regole contrattuali e aliquote variano da comune a comune e cambiano nel tempo: ogni situazione specifica va verificata con un commercialista qualificato prima di procedere.
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